Как расторгнуть договор долевого участия

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Фото: fizkes/shutterstock

Расторжение договора долевого участия — финальный способ прекращения отношений с застройщиком. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) дает дольщику право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью стоит на стороне дольщиков.

Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке. Рассмотрим каждый из вариантов.

Без суда

Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Во-вторых, если застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания.

В-третьих, дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры. В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы.

Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.

Через суд

В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, они также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве. Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.

Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.

Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.

По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.

Дольщик может вернуть квартиру застройщику в досудебном и судебном порядке

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»:

— Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.

Как расторгнуть договор и вернуть квартиру

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.

«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).

«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.

Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

Риски для дольщика

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Основным риском расторжения договора для дольщика эксперты называют невозможность застройщика вернуть уплаченные за квартиру деньги из-за финансовой нестабильности 

Как происходит на практике

По словам экспертов, на практике дольщики редко расторгают договор и возвращают застройщику квартиру — такой сценарий невыгоден покупателю. «Дольщик получает обратно лишь ту сумму, которая указана в ДДУ. А этой суммы ему уже может не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на новостройки со временем только растут. С учетом инфляции он фактически теряет часть вложенных средств», — говорит Ирина Доброхотова.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:

— В целом, в последние годы ситуации «возврата» квартиры случаются крайне редко. Как правило, клиенты подходят к выбору недвижимости ответственно: присматривают варианты, взвешивают все «за» и «против», изучают информацию о застройщике и отзывы о других его проектах. Кроме того, если участник долевого строительства приобрел недвижимость на ранних этапах реализации комплекса, то ему выгоднее продать квартиру самостоятельно и выиграть на росте цены квадратного метра.

Статья 9. Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в пункт 1 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона внесены изменения

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) утратил силу с 13 июля 2020 г. — Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ

Информация об изменениях:

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ пункт 2 части 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 9 настоящего Федерального закона дополнена частью 1.2, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

ГАРАНТ:

Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 9, за период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г., не начисляются

В отношении уплаты процентов, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 3 апреля 2020 г., предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Требования, предусмотренные частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Читайте также  Как заплатить за триколор

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

ГАРАНТ:

Требования, предусмотренные частью 5 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

ГАРАНТ:

Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частью 6 статьи 9, за период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г., не начисляются

В отношении уплаты процентов, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 3 апреля 2020 г., предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Требования, предусмотренные частью 6 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

ГАРАНТ:

Требования, предусмотренные частью 7 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги. Но не тут-то было

Одна женщина купила квартиру в новостройке за 1,6 млн рублей. Заплатила всю сумму, а через три месяца передумала. У нее возникли какие-то семейные обстоятельства, поэтому застройщику так и написала: «Хочу расторгнуть договор, верните мои деньги».

Застройщик уже вложил деньги в строительство, а своих обязательств перед женщиной не нарушал. Стройка идет, сроки соблюдаются, недостатков нет — в общем, застройщик отказался возвращать деньги и расторгать договор.

Тогда женщина говорит: «Раз такое дело, верните мне не только 1,6 млн рублей за квартиру, а еще 10 млн сверху! Требую почти 6 млн неустойки за четыре месяца, 100 тысяч за моральный вред и 50% штрафа от всей суммы. Я потребитель, мне положено».

Защищать свои права потребителя пришлось в суде, застройщик просто так не сдался. Решение суда идет вразрез с судебной практикой, которая сложилась раньше. Теперь будет не так просто забрать у застройщика свои деньги и компенсацию.

Почему застройщик сразу не отдал деньги, если дольщик передумал?

Застройщик ничего не нарушал. А все отношения с дольщиками регулирует специальный закон о долевом участии в строительстве. В нем написано, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, — то есть просто прийти и сказать, что передумал и хочешь забрать деньги.

В законе нет такого условия, чтобы каждый дольщик мог просто так, по каким-то семейным обстоятельствам или в каких-то жизненных ситуациях, отказываться от квартир и требовать всю сумму назад, даже через суд. Должна быть какая-то вина застройщика, а тут вины нет. Поэтому застройщик и ответил на претензию женщины отказом.

Он отказался не просто вернуть деньги, но и вообще расторгать договор. То есть женщине нужно дождаться, когда дом сдадут, и стать собственницей жилья. Ну или дождаться, когда застройщик что-то нарушит, и тогда требовать вернуть деньги. А до тех пор свои 1,6 млн рублей не забрать.

Тогда с какой стати женщина требовала деньги?

Женщина посчитала, что имеет право расторгнуть договор по своему желанию в любое время. Хотя в законе о долевом участии в строительстве нет такого условия, но оно есть в законе о защите прав потребителей.

А Верховный суд раньше говорил так: если в законе для дольщиков чего-то нет, берите эту норму в общем законе для всех покупок. Например, условие о штрафе 50% взялось именно оттуда, и Верховный суд точно не против иногда начислять его застройщикам. Женщина насчитала компенсации, написала претензию и пошла по судам.

Что сказали суды?

В законе о долевом строительстве есть перечень оснований для расторжения договора с застройщиком. Например, дольщик может забрать деньги, если застройщик сильно нарушил сроки, без согласования изменил площадь квартиры или планировку, сдал квартиру с недостатками и не хочет их исправлять.

В законе для дольщиков написано, что для расторжения договора могут быть другие основания — установленные федеральным законом или договором. Да, в законе нет условия, что можно расторгнуть договор, если передумал, — но такое условие есть в законе о защите прав потребителей.

Покупатель может отказаться от договора в любое время. Главное — возместить фактические расходы исполнителю. Это касается и застройщиков. Дольщик тоже потребитель, значит, его защищает этот закон.

Застройщик свои расходы не доказал, поэтому пусть возвращает все. А так как он не захотел отдать деньги добровольно, то теперь заплатит неустойку и штраф.

Не 10 млн, конечно, а вот столько:

  1. Стоимость квартиры — 1 648 200 Р .
  2. Моральный вред — 10 000 Р .
  3. Проценты — 59 976 Р .
  4. Штраф 50% — 859 088 Р .
  5. Судебные расходы — 20 000 Р .

Итого застройщик обязан вернуть женщине 2,6 млн рублей, хотя за квартиру она заплатила 1,6 млн.

В законе о долевом строительстве нет оснований для расторжения договора по инициативе дольщика, если застройщик ничего не нарушил.

Две инстанции решили, что раз этот вопрос не урегулирован, то можно применять положения закона о защите прав потребителей.

Но это неправильный вывод.

В законе для дольщиков есть конкретный список причин для расторжения договора. Если что-то из этого происходит, дольщик может отказаться исполнять договор или расторгнуть через суд.

Да, там есть пункт, по которому возможно расторжение на основании других законов или самого договора. Но закон о защите прав потребителей можно применять только в той части, которая не урегулирована основным законом про долевое строительство. Если бы в законе для дольщиков вообще ничего не было про расторжение договора в одностороннем порядке, можно было бы применять общие правила для всех покупателей товаров и услуг. А так — нет.

Суды ссылаются на статью 32 закона о защите прав потребителей, но это ошибка. Если дольщик решил просто отказаться от договора и забрать деньги, эту статью применять нельзя.

Женщина не может внезапно и без веских причин забрать деньги, а застройщик не обязан возвращать их ей по требованию.

Итог. Решения о расторжении договора долевого участия и возврате 2,6 млн за квартиру отменили. Дело будут пересматривать в конце августа. Если у вас квартира в новостройке, стоит проследить за вердиктом. Он пригодится всем, кто тоже покупает новостройку и допускает, что может отказаться от сделки до того, как дом сдадут.

То есть дольщики не могут просто так расторгнуть договор, если передумали?

Получается, так. Хотя есть много решений по похожим делам в пользу дольщиков. Суды говорили то же: если нормы о расторжении договора нет в основном законе, используйте статью 32, и пусть застройщики отдают деньги.

Вот противоположные примеры из судебной практики, когда дольщики ссылались на права потребителей:

  1. Дольщики передумали и расторгли договор, вообще ничего не заплатив за квартиру. А потом еще взыскали компенсацию морального вреда и штраф.
  2. Женщина купила квартиру в новостройке, заплатила часть, а потом передумала. Хотела вернуть всю сумму, неустойку и штраф, но не вышло. Суд отказался применять закон о защите прав потребителей, а застройщик еще и удержал стоимость страховки. Хорошо хоть вернули часть денег.
  3. Дольщик поторопился и расторг договор на основании статьи 32 до того, как наступил срок сдачи дома. Застройщик вернул ему деньги, а неустойку и штраф не заплатил. Суд сказал, что это правильно: вот если бы дольщик подождал, когда срок будет нарушен, то получил бы компенсацию сверху. А раз вины застройщика нет, то больше он ничего платить не должен.

Это не значит, что покупатели квартир в новостройках попадают в рабство и не имеют права выйти из сделки. Есть много причин для расторжения договора, если застройщик не выполняет свои обязательства или права дольщика нарушены.

Но покупатели квартир в новостройках должны понимать свою ответственность: они покупают не квартиру, а права на нее. То есть как будто становятся соинвесторами проекта по строительству дома. За счет этого жилье дешевле, чем готовое. Но если каждый дольщик начнет забирать деньги спустя какое-то время, застройщики не смогут вовремя выполнять свои обязательства перед другими покупателями. В итоге будет замкнутый круг: застройщики всем должны, но не могут достроить дом, и из-за этого должны еще больше.

Но вы ведь сами писали, что для дольщиков работает закон о защите прав потребителей. Уже не работает?

Использовать закон о защите прав потребителей дольщикам советовал Верховный суд. Это по-прежнему работает. Но такая норма действует, только если нет подходящей статьи в законе о долевом строительстве. Например, по поводу штрафа 50%. Его нет в законе № 214- ФЗ , но иногда его все равно можно требовать.

Причины для расторжения договора в законе № 214- ФЗ описаны, поэтому применять статью 32 и расторгать договор просто потому, что захотелось, получится не у всех.

Как расторгнуть договор с застройщиком, если передумал?

Готовиться к расторжению любого договора нужно до его подписания. Даже если это район вашей мечты и квартира очень нравится, все равно стоит представить ситуацию, что договор придется расторгать.

Читайте также  Что такое вмененка и упрощенка

Дома строят годами, а за это время может произойти что угодно. Можно передумать, получить повышение в должности и переехать, рядом могут начать другую стройку, срочно понадобятся деньги, ребенок перейдет в другую школу, не понравятся соседи или случится развод, и придется делить ипотеку. Все это не причины для расторжения договора, если нет вины застройщика.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре может быть условие о расторжении договора с компенсацией застройщику. Но искать и обсуждать это условие нужно заранее. После регистрации договора будет поздно что-то менять.

Вот по каким причинам дольщик может отказаться от договора или расторгнуть его, даже если застройщик против:

  1. Застройщик просрочил сдачу дома больше чем на два месяца. Если на месяц, пока отказываться рано.
  2. Дом или квартира с недостатками, но их не устраняют или не снижают цену квартиры.
  3. Строительство прекращено или временно остановлено, и стало понятно, что в срок застройщик не успеет.
  4. Очень изменилась проектная документация, площадь квартиры, вместо жилого построили нежилое помещение.

Еще есть непонятная формулировка про «другие законные основания». Но их нужно искать в статье 450 и 451 гражданского кодекса. Эти причины придется доказывать, а получить неустойку и штраф иногда будет невозможно.

Если у вас другая причина для расторжения и вины застройщика нет, сначала нужно проконсультироваться с юристом: взять свой договор, найти специалиста по долевому строительству и обсудить все варианты развития событий. И только после этого что-то предпринимать: отправлять уведомления, писать претензии или идти в суд.

Например, ухудшение финансового положения дольщика суд посчитал недостаточно веским основанием для расторжения договора. И это не единственный случай: дольщику могут срочно понадобиться деньги, а отказаться от договора и забрать у застройщика всю сумму окажется не так просто. От покупки холодильника можно отказаться в любое время, а от квартиры в новостройке нельзя.

В другой истории застройщик нарушил промежуточные сроки строительства, сказал дольщикам, что в срок точно не успеет, но суд посчитал, что пока расторгать договоры рано. Вот когда не успеет, тогда и поговорим. Президиум, правда, с таким подходом не согласился, но к тому времени просрочка стала уже очевидной.

Часто дольщики расторгают договоры, а потом узнают, что теперь их права не защищены как положено. Все получают компенсации как дольщики, а они — как обычные кредиторы в рамках банкротства.

Покупка квартиры в новостройке может быть выгодной инвестицией. Если застройщик сдаст дом вовремя, квартира к тому времени может сильно подорожать. А если будет просрочка, не очень понравится вид из окна или в квартире будет слишком холодно, можно отсудить сотни тысяч рублей неустойки и штрафа.

Но это не значит, что в любой момент можно отказаться от договора и забрать деньги. Если вам кто-то такое советует, ищите подвох. У дольщиков много прав, но застройщики тоже бывают не лыком шиты. А иногда нужно просто набраться терпения.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Без имени-1.jpg

Исходя из норм Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее — Закон) долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве.

В свою очередь, договор об участии в долевом строительстве (Далее – Договор) — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Помимо положений, устанавливающих порядок заключения такого Договора, Законом предусматриваются конкретные случаи, когда и при каких условиях Договор может быть расторгнут:

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок передачи такого объекта, превышающий установленный договором на два месяца;

2) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства, и (или) не уведомления поручителем и застройщиком об этом участника долевого строительства ранее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Так же в случае не выполнения застройщиком обязанности заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;

5) в иных установленных Законом или договором случаях.

В случае расторжения Договора по данным основаниям, застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

По требованию участника долевого строительства Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных Законом или договором случаях.

В случае расторжения Договора по данным основаниям, застройщик обязан произвести вышеуказанные выплаты в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока (20 рабочих дней или 10 рабочих дней) участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручения участнику долевого строительства лично под расписку, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования по следующим основаниям:

1) просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца, если договором предусмотрена уплата цены договора единовременным внесением платежа;

2) систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (просрочка более чем 3 раза в течение двенадцати месяцев) или просрочка платежа более чем на 2 месяца, в случае если договором установлена уплата цены договора путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком указанных выше сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора, зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Расторжение ДДУ дольщиком: как вернуть вложенные деньги?

К подписанию ДДУ люди относятся с опаской: слухи об обманутых дольщиках, многочисленных банкротствах заставляют хорошо подумать, прежде чем вложить средства в строительство. На самом деле невыполнение условий любого договора ведет к его расторжению. Как защитить себя от недобросовестных девелоперов, и можно ли расторгнуть ДДУ и вернуть деньги, когда вас обманули?

Расторжение соглашения, инициированное дольщиком: причины и порядок действий

Закон о защите потребительских прав предусматривает возможность дольщика прекратить действие договора в любое время до сдачи объекта. Однако перед тем, как заключать ДДУ, дольщику настоятельно рекомендуется тщательно изучить статью №9 Федерального Закона-214. Здесь указаны причины, на основании которых можно по инициативе дольщика разорвать соглашение с девелопером, не выполнившим данных первому обязательств.

  • Нарушение требований к качеству объекта строительства. Если при приемке квартиры, например, обнаружен брак, недостатки в работе, дольщик имеет право потребовать устранения недостатков или снижения суммы уплаты за объект в счет устранения брака. В случае отказа – разорвать соглашение и потребовать свои деньги назад.
  • Невыполнение обязательных требований, отступление от норм и заявленных характеристик новостройки. Окна расположены без доступа к солнцу, неудобный лифт и т.п. – веская причина для расторжения ДДУ.
  • Опоздание со сроками сдачи. Как показывает практика, это наиболее частая причина разрыва договора. Если по прошествии 2-х месяцев после окончания указанного в соглашении срока дольщик не получил ключи от квартиры, он имеет право не только разорвать договор, но и потребовать выплаты неустойки по нему.
Читайте также  Что такое кпп организации

Еще можно требовать расторжения в редких случаях, когда у застройщика прошел срок договора поручительства с банковской или страховой компанией, а новое соглашение не заключено, а дольщику об этом не сообщили (основания в ч.3 ст.15 ФЗ-214).

Составляется претензия о расторжении ДДУ, которую дольщик направляет юристу застройщика. Следует проследить, чтобы представитель девелопера расписался в получении документа.

Основания для обращения для расторжения ДДУ в суд

В некоторых случаях, чтобы дольщику в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченные средства, нужно обращаться в суд.

  • серьезные изменения в проектной документации (увеличение/уменьшение более чем на 3% площади квартиры);
  • остановка или задержка строительства, ведущая к срыву сроков сдачи объекта;
  • изменение назначения нежилых или жилых помещений в строящемся объекте (например, если застройщик решил отдать нижние этажи под торговый центр без указания этого в ДДУ);
  • любые существенные изменения в системах коммуникаций, озеленении территории, количестве парковочных мест и т.д.

В этих случаях с девелопера можно взыскать не только сумму договора, но и неустойку в виде процентов за использование чужих средств.

Как расторгнуть ДДУ с застройщиком: порядок действий

Каков порядок расторжения договора долевого участия, выполняемый по инициативе дольщика?

  • основания для претензий по ст. 9 ФЗ-214;
  • требования по сумме возмещения, с неустойкой;
  • реквизиты для перевода денег или дата, когда дольщик намерен явиться за средствами.

Если за прошедшие после подачи 20 дней застройщик не отреагировал на заявление, можно подавать иск в суд. В исковом заявлении указываются те же сведения, что и в уведомлении, которые могут быть дополнены требованиями о неустойке и штрафе.

Внимание! Перед тем как попытаться расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги, следует помнить, что это возможно только в том случае, пока акт передачи объекта не подписан. Иначе договор будет автоматически считаться выполненным, и доказать ничего не удастся.

Расторжение договора долевого участия в строительстве

Расторжение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) как и любого иного может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке.

Принимая решение о прекращении действия договора, дольщику следует ориентироваться не только на своё стремление вернуть вложенные средства, но также учесть ряд объективных факторов: финансовую состоятельность застройщика, степень готовности возводимого объекта, соблюдение как самим застройщиком, так и дольщиком условий заключенного договора.

Когда застройщик просрочил исполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, требование дольщика о расторжении договора без оценки возможных рисков может иметь фатальные финансовые последствия.

Например, добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует остаться наедине с проблемой невозможности исполнения решения суда. Безусловно, что в подобной ситуации предпочтительней выглядит вариант получения строящегося объекта с просрочкой, поскольку его последующая реализация на рынке жилья гарантирует дольщику возврат инвестиций. Даже в случае признания застройщика банкротом закон позволяет дольщику при соблюдении предусмотренных законом процедур получить строящийся объект недвижимости в собственность.

В иной ситуации, когда застройщик не допустил просрочки, но у дольщика в силу положений закона возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке, направление требования о расторжении ДДУ не повлечет за собой необратимых правовых последствий. Дольщик вправе сам изменить своё решение, да и сам застройщик может отказаться от расторжения договора.

Согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, вступившему в силу 01 января 2017 года, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, дольщик не вправе в одностороннем порядке во внесудебном порядке отказаться от договора.

Как добровольная, так и судебная процедура расторжения договора участия в долевом строительстве предполагает обязательность направления соответствующего обращения застройщику (претензии). Следует помнить, что в случае отказа в удовлетворении претензии или её игнорирования застройщиком, претензионный порядок считается соблюденным, и дольщик имеет законную возможность обратиться в суд с иском.

Юридические услуги адвоката и юриста по расторжению договора участия в долевом строительстве ДДУ.

В случае, если застройщик принимает обращение дольщика, соглашаясь расторгнуть договор во внесудебном (добровольном) порядке, рекомендуем обратить внимание на следующие юридически значимые моменты.

  1. Соглашение о расторжении договора долевого участия подлежит государственной регистрации также, как и сам договор при его заключении. Без регистрации соглашения ДДУ не будет считаться расторгнутым.
  2. В соглашении о расторжении должно быть четко определено, кто и в какой срок подает документы на регистрацию, чтобы в случае уклонения застройщика его можно было бы обязать в судебном порядке совершить регистрационные действия.
  3. Передав застройщику все документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении ДДУ, дольщик обязан позаботитьсяо том, чтобы у него остались на руках доказательства заключения указанного соглашения, его копия и доказательства исполнения дольщиком своих обязательств по нему.
  4. Очень часто застройщик настаивает на включении в соглашение о расторжении ДДУ условия об отсрочке возврата денежных средств. При этом срок возврата указывается гораздо больший, чем это предусмотрено законом. Формально, положение соглашения, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению, однако на практике многие нормы, установленные законом как императивные, применяются в суде с существенными отступлениями. Суды признают «увеличенную» рассрочку законной, поскольку она была оговорена волей сторон соглашения. Не секрет, что суды порой руководствуются навязываемой региональными властями политикой «о недопустимости разорения застройщика» в интересах других дольщиков.
  5. Часто проект соглашения о расторжении договора долевого участия, подготовленный застройщиком, в завуалированной или прямой форме предусматривает отказ от выплаты процентовза пользование чужими денежными средствами. Данное условие прямо противоречит закону и должно быть исключено по инициативе дольщика.

Политика ущемления прав дольщиков при расторжении ДДУ, «мелкий шрифт», двусмысленность пунктов договора и т.п. – достаточно распространенные явления, бороться с которым лучше с помощью высококвалифицированного адвоката, специализирующегося на подобных вопросах.

Добровольное расторжение договора долевого участия, когда интересы дольщика соблюдены в полном объеме, не часто встречающееся явление. Как правило, застройщик игнорирует адресованные к нему финансовые претензии, ввиду чего возвращать внесенные денежные средства дольщику приходиться в судебном порядке. Обращение в суд и формулирование исковых требований к застройщику требует взвешенного подхода, оценки всех рисков, поскольку в обязанности дольщика в суде входит доказывание наличия основания расторжения договора, что для неподготовленного человека является существенной сложностью.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в перечисленных случаях:

I. Прекращение или приостановление строительства, очевидно свидетельствующее, что строящийся объект долевого участия не будет передан дольщику в установленный договором срок. Дольщик должен быть готов к тому, что в суде очевидный для него факт остановки строительства застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются:

  • официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика о имеющих место нарушениях при строительстве объекта,
  • судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя,
  • договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ,
  • официальное изменение проектной документации.

Доказательствами также будут являться свидетельские показания, фотографии, протоколы собраний дольщиков или инициативной группы с участием представителя застройщика или без него, статьи в СМИ.

Не всегда очевидные для дольщика обстоятельства, свидетельствующие о приостановке строительства, будут очевидными для суда, поэтому следует тщательно готовить доказательственную базу. Застройщик может имитировать осуществление строительства, направляя на стройку 3-5 человек, которые будут перекладывать с места на место строительный мусор перед онлайн камерой. У юридического лица есть и другие способы подготовить доказательства «активного» ведения строительства.

II. Существенное изменение проектной документации строящегося недвижимого объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе превышения предельно допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства (квартиры, нежилого помещения).

С 01 января 2017 года в Закон 214-ФЗ внесено уточнение в статью 9 — расторгнуть договор в судебном порядке согласно данной статье дольщик может не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5 %.

Дольщику важно не путать понятие проектной документации и проектной декларации. Закон регламентирует только содержание проектной декларации (ст. 19 Закона), раскрывает понятие информации о проекте строительства (ст. 21 Закона). Принципиально важные моменты информации об объекте строительства, такие как строительные материалы и технические решения, определяющие качество объекта строительства и привлекающие дольщика, не относятся законом к обязательной информации о проекте строительства, подлежащей выкладыванию в общий доступ, следовательно, и изменение проекта в части использования материалов и технических решений (часто используемые застройщиками в целях удешевления строительства и увеличения своей прибыли) законодатель не расценивает как существенные, предполагая, что заинтересованные лица не лишены права доказывать в судебном порядке значительность внесенных в проект изменений.

Поскольку понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, значит в судебной практике может трактоваться по-разному. Изменение проектной документации по своей сути является односторонним изменением условий договора, что согласно ст. 310 ГК РФ недопустимо. Однако факт упоминания в законе этого обстоятельства некоторые расценивают как законодательное допущение изменения проекта строительства. В итоге — в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд. Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь.

На наш взгляд к существенным изменениям проектной документации относится и изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ существенным условием самого договора долевого участия. Для дольщика процент успеха расторгнуть через суд договор на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом (п. 4 ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

III. Изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества (практически не встречающееся основание для расторжения договору долевого участия в строительстве).

IV. Иные случаи, установленные договором или законом. В качестве примера можно привести расторжение договора по инициативе арбитражного управляющего (финансового управляющего при банкротстве физических лиц).

При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщик обязан в 10-дневный срок вернуть дольщику денежные средства в полном объеме, а также уплатить проценты на эту сумму, размер которых рассчитывается согласно статье 9 Закона о долевом строительстве.

На сегодняшний день статистика такова, что чаще всего дольщику приходится возвращать деньги от застройщика в судебном порядке, соединяя два самостоятельных исковых требования о расторжении договора участия в долевом строительстве и о взыскании денежных средств по нему.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: